5097-1-8026-1-10-20130403.pdf

Pages 7
Views 47
of 7
All materials on our website are shared by users. If you have any questions about copyright issues, please report us to resolve them. We are always happy to assist you.
Description
Jurnal Ilmiah Elektronik Infrastruktur Teknik Sipil, Volume 2, No. 1, Pebruari 2013 ANALISIS CAPITAL RECOVERY INVESTASI PADA PROYEK CONDOTEL THE JIMBARAN VIEW Ngk. Gd. A. Khrisna W1, I Putu Dharma Warsika2, Ariany Frederika2 1 Alumni Teknik Sipil, Universitas Udayana, Denpasar 2 Dosen Teknik Sipil, Universitas Udayana, Denpasar
Transcript
   Jurnal Ilmiah Elektronik Infrastruktur Teknik Sipil, Volume 2, No. 1, Pebruari 2013    IX-1 ANALISIS CAPITAL RECOVERY INVESTASI PADA PROYEK CONDOTEL THE JIMBARAN VIEW Ngk. Gd. A. Khrisna W 1 , I Putu Dharma Warsika 2 , Ariany Frederika 2   1 Alumni Teknik Sipil, Universitas Udayana, Denpasar 2 Dosen Teknik Sipil, Universitas Udayana, Denpasar e-mail : khrisnawiryananda@gmail.com Abstrak : Condotel adalah suatu kegiatan yang bergerak di bidang jasa dengan menawarkan sebuah bangunan sebagai tempat penginapan yang memiliki fasilitas rumah, hiburan serta layanan yang mewah dan lengkap seperti hotel berbintang. Condotel The Jimbaran View dibangun di atas lahan seluas 4700 m 2 yang dikembangkan oleh PT. Surya Arta Dana. Maka dalam penelitian ini akan dilakukan analisis finansial selama masa pembangunan condotel The jimbaran view dan analisis capital recovery  investasi dari pembeli kamar (investor). Pengolahan data sekunder menggunakan Metode Time Series/Trend  , dengan proyeksi 15 tahun ke depan. Dengan analisis  Discounted    Pay back Period   (PBP)   dapat diketahui kapan pengembalian modal investasi. Untuk mengetahui kelayakan investasi digunakan kriteria penilaian investasi yaitu dengan menganalisis NPV (  Net Present Value ), BCR (Benefit Cost Ratio), dan IRR (  Internal Rate of Return ). Hasil analisis finansial selama masa pembangunan dengan tingkat suku bunga 14.10% pertahun diperoleh nilai NPV>0 sebesar Rp.15,560,043,685, nilai BCR>1 yaitu 1,23 dan nilai IRR>14.10%. Jadi, analisis menunjukkan Proyek Condotel The Jimbaran View layak direalisasikan. Sedangkan hasil analisis untuk pembeli kamar diperoleh Capital Recovery kamar standard sebesar Rp. 95,000,000/ tahun dan kamar suite sebesar Rp. 190.000.000/ tahun selama tujuh tahun. Dengan tingkat suku bunga 13.60% pertahun diperoleh nilai NPV>0 untuk kamar standard sebesar Rp 99,885,654 dan kamar suite sebesar Rp 199,771,308, nilai BCR>1 untuk kamar standard dan suite 1,17, nilai IRR kamar standard dan suite diperoleh sebesar 18,08%. PBP kamar standard dan suite pada tahun ke-11 bulan ke-9 saat pendapatan sebesar Rp. 592,417,211 dan Rp. 1,184,834,423, untuk PBP yang ditambahkan dengan  free stay  untuk kamar standard dan suite terjadi pada tahun ke-10 bulan ke-2 dan tahun ke-10 bulan ke-6 saat pendapatan sebesar Rp. 592,417,211 dan Rp. 1,184,834,423. Jadi, investasi untuk membeli kamar pada condotel The Jimbaran View layak dilaksanakan. Kata kunci : Condotel, Capital Recovery , NPV, BCR, IRR, PBP. CAPITAL INVESTMENT RECOVERY ANALYSIS OF THE JIMBARAN VIEW CONDOTEL PROJECT Abstrack : Condotel is one kind of business in the services sector by offering a building as a place for lodging with full home facility, luxurious entertainment and complete services as the five-star hotel did. The Jimbaran View Condotel was built on 4700 m2 area that developed by PT. Surya Arta Dana. Therefore, in this research will be carried out the financial analysis during the construction period of Jimbaran View Condotel and analysis capital investment recovery from the room buyers (investor). Data secondary processing used the time series/trend method, with projection 15 years ahead. With Discounted Pay Back Period (PBP) Analysis will be seen when the return of investment occured. Investment appraisal criteria will be used to determine the feasibility of investment, such as by analyzing NPV (Net Present Value), BCR (Benefit Cost Ratio), and IRR (Internal Rate of Return). The result of financial analysis during the construction period with interest rate 14,10 % per year obtained NPV>0 in amount Rp. 15.560.043.685, the BCR>1 is 1,23 and IRR>14,10% . Then, the analysis showed the Jimbaran View Condotel Project is feasible to built. And the result for room buyers obtained standard room capital recovery in amount Rp 95.000.000/year and suite room in amount Rp 190.000.000/year for seven years. With interest rate 13,60% per year obtained NPV>0 for standard room in amount Rp. 99.885.654 and suite room in amount Rp 199.791.308. The BCR>1 for standard room and 1,17 for suite room. And the IRR value for standard and suite room obtained 18,08%. PBP standard and suite room occured in the 11 year and 9 month when the income will reach Rp. 592.417.211 and Rp. 1.184.834.423, for PBP that added with free stay to standard and suite room occured in the 10 year and 2 month also in the 10 year and 6 month, when the income will reach Rp. 592.417.211 and Rp. 1.184.834.423. Then, the investment for buy room in Jimbaran View Condotel is feasible to made. Key Word : Condotel, Capital Recovery , NPV, BCR, IRR, PBP.  AnalisisCapitalRecoveryInvestasiPadaProyek………………..(Wiryananda,Warsika,danFrederika) IX-2 PENDAHULUAN Latar Belakang Belakangan ini semakin maraknya pembangunan infrastruktur atau pembangunan proyek konstruksi di seluruh Indonesia. Demikian halnya dengan pembangunan infrastruktur yang terjadi di daerah Bali, karena Bali merupakan salah satu tujuan dari wisata dunia yang dapat meningkatkan devisa Indonesia. Pembangunan di Bali lebih difokuskan di Kabupaten Badung. Karena itu akhir-akhir ini sering dijumpai banyaknya proyek dibangun di daerah tersebut, seperti pembangunan hotel, condotel, vila, pusat perbelanjaan, mall dan sebagainya. Proyek-proyek inilah yang menarik minat investor untuk menanamkan modalnya, terutama pada proyek condotel (condominium hotel). Condotel adalah suatu kegiatan yang bergerak di bidang jasa dengan menawarkan sebuah bangunan sebagai tempat penginapan yang memiliki fasilitas rumah, hiburan serta layanan yang mewah dan lengkap seperti hotel berbintang. Condotel di masa sekarang tidak lagi hanya sebagai hunian pribadi tetapi lebih berkembang menjadi investasi jangka panjang. Seperti proyek condotel The Jimbaran View yang terletak di Jl. Uluwatu No. 2000X, Bukit Ungasan, Jimbaran yang dikembangkan oleh PT. Surya Arta Dana bekerjasama dengan Tauzia Hotel Management ini menawarkan 245 room key atau 253 room bay dengan 2 model kamar suite dengan luas 54 m 2  dan kamar standar dengan luas 27 m 2 serta fasilitas berupa restaurant, lounge, swimming pool, spa, gym, jaquzzi, dll. Condotel ini dibangun ditanah seluas 4700 m 2 . The jimbaran view akan menjadi salah satu pioneer condotel di Bukit Ungasan dan sekitarnya dengan disain arsitektur yang inovatif dan elegan serta view 360 derajat yang menarik antara lain meliputi pemandangan alam perbukitan, Pelabuhan Benoa, Bandara Internasional Ngurah Rai, Pura Uluwatu dan Patung Garuda Wisnu Kencana. Condotel ini juga mudah diakses dari tempat-tempat penting di Bali, yaitu ±10 menit dari Pantai Kuta dan Bandara Ngurah Rai, ±15 menit dari Pantai Dreamland, lapangan golf Pecatu dan Tanjung Benoa. Condotel ini juga menyajikan suasana resor khas Bali lengkap dengan arsitektur tropis modern yang menghasilkan suasana yang nyaman. Sehingga dengan berbagai keunggulan dan fasilitas yang dimiliki, The Jimbaran View siap bersaing menawarkan investasi jangka panjang yang sangat menjanjikan. Dimana proyek investasi jangka panjang condotel The Jimbaran View ini memerlukan analisis kelayakan dari beberapa aspek antara lain adalah aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan aspek lainnya. untuk menghindari kesalahan pengambilan keputusan dalam melakukan investasi maka aspek finansial wajib dilakukan oleh pengembang. Aspek finansial disini harus memperhatikan konsep nilai waktu dari uang atau yang lebih dikenal dengan time value of money  yang artinya nilai uang berubah bersamaan dengan perubahan waktu. Ada beberapa faktor yang mempengaruhi time value of money  disini diantaranya cash flow yaitu tata aliran uang masuk dan keluar per Period waktu, bunga (i) yaitu sejumlah uang yang dibayarkan akibat pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya,  present value (PV) yaitu nilai uang saat ini, future value (FV) yaitu nilai uang yang akan datang. Dari latar belakang di atas yang menjadi rumusan masalah adalah bagaimanakah analisis finansial selama masa pembangunan condotel The Jimbaran View dan bagaimanakah analisis capital recovery  investasi dari pembeli kamar tipe standard dan tipe suite condotel The jimbaran View. Tinjauan Pustaka Studi Kelayakan Proyek Yang dimaksud studi kelayakan proyek adalah pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi (Soeharto, 1997). Mengkaji suatu proyek bertujuan untuk mempelajari usulan suatu proyek atau usulan investasi dari segala segi secara profesional agar sesuai dengan yang direncanakan,  jangan sampai terjadi setelah diterima dan dilaksanakan betul-betul dapat mencapai hasil sesuai dengan yang direncanakan, jangan sampai terjadi setelah proyek selesai dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya jauh dari yang direncanakan. Condotel Condotel (condominium hotel) adalah suatu kegiatan yang bergerak di bidang jasa dengan menawarkan sebuah bangunan (biasanya bangungan bertingkat tinggi) sebagai tempat penginapan yang memiliki fasilitas rumah, hiburan serta layanan yang mewah dan lengkap seperti hotel berbintang. Condotel dirancang untuk kepemilikan hak milik, sehingga kepemilikan condotel bisa dimiliki oleh banyak orang. Pemilik dari kamar condotel berhak atas  free stay  dan mengambil  fee  dari biaya sewa kamar. Pengertian Investasi Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya besar dan berdampak  jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006). Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan itu direalisasikan. Tujuan Investasi   Jurnal Ilmiah Elektronik Infrastruktur Teknik Sipil, Volume 2, No. 1, Pebruari 2013    IX-3 Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai contoh manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negri yang berlimpah (Giatman, 2006). Investasi Perorangan Investasi perorangan adalah investasi yang dilakukan oleh seseorang atau pribadi. Pada kasus condotel investasi perorangan adalah seseorang yang melakukan investasi untuk dirinya sendiri tanpa mengikutsertakan perusahaan atau perseroan. Aliran Kas ( Cash Flow ) Cash flow  adalah suatu realisasi atau taksiran dari pemasukan uang maupun pengeluaran yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Unsur utama dari cash flow  yaitu jadwal penerimaan dan jadwal pengeluaran. Sedangkan unsur lainnya adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Kas Awal Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di akhir proyek (Giatman, 2006). Kas awal biasanya diperlukan diawal-awal proyek (bulan pertama). Finansial Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman (Asiyanto, 2005). Kas Akhir Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan dan aktiva tetap. Aliran kas terminal merupakan arus kas masuk untuk selanjutnya dianalisis dengan kriteria penilaian investasi (Asiyanto, 2005). Nilai Waktu Dari Uang Pengertian bahwa suatu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari waktu yang akan dating merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan investasi. Pada umumnya masalah finansial suatu investasi mencakup periode waktu yang cukup lama, sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap nilai uang (Asiyanto, 2005). Capital Recovery Di bidang finansial sering kali diperlukan perhitungan mengenai pembayaran kembali atau cicilan periodik suatu hutang. Ini dikenal sebagai capital recovery . Rumus yang digunakan adalah: (1) dimana: A   = Capital Recovery  PV  = Nilai uang saat ini i  = Bunga n  = Waktu Net Present Value (NPV) Dalam metode ini kita menggunakan faktor diskonto. Semua pengeluaran dan penerimaan (dimana saat pengeluaran serta penerimaannya adalah dalam waktu yang tidak bersamaan) harus diperbandingkan dengan nilai yang sebanding dalam arti waktu. Dalam hal ini berarti kita harus mendiskonkan nilai-nilai pengeluaran dan penerimaan tersebut ke dalam penilaian yang sebanding (sama). Pengeluaran dilakukan pada saat mula-mula (sekarang), sedangkan penerimaan baru akan diperoleh di masa-masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang adalah tidak sama (lebih tinggi) dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena itu, jumlah estimasi penerimaan itu harus kita diskonkan, kita jadikan jumlah- jumlah nilai sekarang (penilaian yang sebanding dengan pengeluarannya) (Husnan, 2000).  Net Present Value  dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan formula sebagai berikut :  NPV = PWB - PWC (2)   ∑ = = nt t  FPBCcPWB 0 )(  (3) ∑ = = nt t  FPBCcPWC  0 )(  (4) Di mana :  NPV   = Net present value PWB  = Present Worth of Benefit    PWC   = Present Worth of Cost   Cb = Cash flow benefit   Cc = Cash flow  Cos t   n = Umur investasi FPB  = Faktor bunga present t = Periode waktu   Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut:  NPV   > 0, proyek menguntungkan  NPV   < 0, proyek tidak layak diusahakan  NPV   = 0, berarti netral atau berada pada break even point (BEP) Benefit Cost Ratio (BCR) ()  AnalisisCapitalRecoveryInvestasiPadaProyek………………..(Wiryananda,Warsika,danFrederika) IX-4 Metode menghitung perbandingan antara benefit   terhadap cost   dalam suatu proyek investasi. Pada proyek-proyek swasta, benefit   umumnya berupa pandapatan minus diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi sedangkan cost adalah biaya pertama. Adapun rumus yang digunakan adalah:  BCR = PWC PWB  (5) dimana:  BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya ( benefit cost ratio ) PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang  benefit    PWC = Present Worth of Cost    Internal Rate of Return (IRR)  Internal Rate of Return  adalah tingkat diskon ( discount rate ) yang menjadikan sama antara  present value  dari penerimaan cash dan  present value  dari nilai atau investasi discount rate  /tingkat diskon yang menunjukkan net present value atau sama besarnya dengan   nol. Tetapi internal rate of return dapat dicari dengan menggunakan rumus : )( 122111 ii x NPV  NPV  NPV i IRR  −−+=  (6) dimana :  IRR  =  Internal Rate of Return yang akan dicari i 1  =  Internal Rate (tingkat bunga) untuk penetapan ke-1 i 2  =  Internal Rate (tingkat bunga) untuk penetapan ke-2  NPV  1  =  Net Pesent Value  dari hasil IR  NPV  2   =    Net Pesent Value  dari hasil dari IR Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan dengan  Minimum  Atractive Rate of Return atau dapat dibandingkan dengan biaya kapital ( Weighted Average Cost of Capital ).  IRR > WACC ( Weighted Average Cost of Capital ). investasi layak dilaksanakan.  IRR < WACC ( Weighted Average Cost of Capital ). investasi tidak layak dilaksanakan. WACC = (Wh x Kh) + (We x Ke)  (7) Dimana; Wh  = persentase bobot hutang dalam struktur pembiayaan Kh  = Biaya hutang We = persentase bobot dana sendiri dalam struktur pembiayaan Ke = Biaya modal dana sendiri  Discounted Pay Back Period (PBP)   Menurut Umar (1999:197) Metode  Pay Back Period   adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi  ( initial cash investment  ) dengan menggunakan aliran kas, dengan kata lain Pay Back Period   merupakan rasio antara initial cash investment   dengan cash flow  -nya yang hasilnya merupakan satuan waktu. Metode ini memiliki suatu kelemahan yaitu mengabaikan nilai waktu dari pada uang ( time value of money ). Untuk mengatasi salah satu kelemahan dari metode  payback period  , yaitu tidak memperhatikan nilai waktu uang, maka dicoba untuk memperbaiki metode tersebut dengan cara mempresent-valuekan arus kas masuk ( cash inflow ) dari rencana investasi tersebut kemudian baru dihitung payback period-nya. Dengan demikian arus kas yang dipakai adalah arus kas yang telah didiskontokan atas dasar cost of capital  /  interest rate  /  required rate of return atau opportunity cost  . Rumus dari  Discounted Pay Back Period adalah :  Discounted PBP  = n  + bulan xc 12b-a  (8) n  = tahun terakhir dimana arus kas belum bisa menutup initial investment    a  = jumlah initial investment (total investasi) b  = jumlah kumulatif arus kas bersih yang telah di kalikan df sampai tahun ke-n c  = jumlah arus kas bersih yang telah di kalikan df tahun ke-n+1 Analisis Sensitivitas Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana dampak parameter – parameter investasi yang telah ditetapkan sebelumnya boleh berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang telah diambil. Parameter – parameter investasi yang memerlukan analisis sensitivitas adalah investasi, benefit, biaya, suku bunga. Analisis sensitivitas umumya mengandung asumsi bahwa hanya satu parameter saja yang berubah, sedangkan parameter yang lainnya diasumsikan relatif tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui sensitivitas parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga, keempat dan seterusnya. MATERI DAN METODE Penentuan Objek Studi Pada tahap ini penulis menentukan objek studi yang akan dipilih. yang menjadi obyek studi adalah analisis finansial selama masa pembangunan condotel The Jimbaran View dari segi pengembang dan analisis capital recovery
We Need Your Support
Thank you for visiting our website and your interest in our free products and services. We are nonprofit website to share and download documents. To the running of this website, we need your help to support us.

Thanks to everyone for your continued support.

No, Thanks
SAVE OUR EARTH

We need your sign to support Project to invent "SMART AND CONTROLLABLE REFLECTIVE BALLOONS" to cover the Sun and Save Our Earth.

More details...

Sign Now!

We are very appreciated for your Prompt Action!

x